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一房两卖的合同诉讼纠纷

文章来源:天津合同纠纷律师   时间:2016-08-02

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【案情】
 
2013年7月,XX林场分给职工陈某、李某安置房一套房号为B栋302室。单位同时规定,安置房五年内不得转让、变卖。2014年9月28日,经他人介绍,被告陈某、李某以15万元的价格将安置房转让给原告钱某,并签订了《房屋买卖协议》。2014年10月9日,陈某参与XX林场分房抓阄,其分到安置房房号为B栋302室。2014年12月31日在征得安置单位的同意下,被告陈某又将安置房B栋302室转让于第三人林某,并口头约定房价18万元,安置单位也在被告陈某2013年7月31日、2014年12月9日交纳的购房款及办证、房牌费的发票上加上第三人林某的名字并加盖公章,被告将购房发票连同B栋302室钥匙交给第三人。被告与原告、第三人签订合同后,均未办理房主过户手续。被告也无力归还原告、第三人的购房款。2007年7月30日,原告钱某向法院提起诉讼,要求确认B栋302室房屋产权归其所有。第三人林某也要求法院确认B栋302室房屋产权归其所有。
 
【分歧】
 
对该案的处理有以下三种意见:
 
第一种意见是支持原告钱某的诉讼请求,确认安置房B栋302室产权归其所有,驳回第三人林某的诉讼请求;理由如下:诉争安置房实为被告陈某、李某所有,被告与原告签订了《房屋买卖协议》,自愿以15万元的价格将该安置房卖给原告,是双方意思的真实表示,安置单位对此买卖行为未表示反对,且该《房屋买卖协议》签订的时间早于被告与第三人签订的购房协议,故对合法权益应受法律保护。
 
第二种意见是支持第三人林某的诉讼请求,确认安置房B栋302室产权归其所有,驳回原告钱某的诉讼请求;理由是:被告将安置房转让于第三人林某并且安置单位在第三人的购房发票上加盖了公章,同意被告将此房转让于第三人,之后第三人还领取了安置房B栋302室的钥匙。对于第三人来讲,其与被告签订的合同合法有效,且其已经实际占有该房屋,故该套安置房应该归其所有。
 
第三种意见是驳回原告钱某、第三人林某要求确认B栋302室产权归其所有的请求。理由是:房屋买卖合同的生效要件不同于房屋产权转移的生效要件,本案两个房屋买卖合同均是当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。但我国《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消除,应当依照法律规定登记;”第九条还规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消除,经依法登记,发生法律效力;未经登记,不发生效力。”因本案中原告、第三人与被告签订房屋买卖协议后均未对B栋302室房进行登记,房屋的物权未发生转移,因此原告、第三人均未拥有B栋302室安置房的产权, B栋302室仍属被告陈某、李某所有。故原告及第三人要求确认B栋302室为其所有的诉请,不应支持。原告及第三人可以另行起诉要求被告赔偿损失。
 
【解析】
 
同意第三种意见。根据我国物权法的相关规定,本案中两份房屋买卖合同均有效。但房屋只有一套,只能实际交付给一个买方,也只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行,实践中该合同的买方一般是基于合法有效的合同并办理了过户登记手续取得的房屋所有权并受到法律保护,而另一买方则因没有办理过户登记手续,其请求取得房产权则依法不予支持,其只能请求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生实际交付房屋并过户的义务,由于他没有实际履行能力,因此理应承担违约责任或赔偿损失。
 
根据上述理由,结合本案实际情况,法院能否支持两上诉人要求出卖交付房屋的请求呢?显然,本案两位买受人均未办理房屋产权过户手续,且均付了房款给出卖方,而出卖方现无力返还任何一方的购房款。本案若判决出卖方将房屋交付给一方,另一方则将面临房款无法退还,违约金或损失赔偿更无从谈起的问题。基于此,可先保全出卖标的物,当两买受人主张出卖人违约,要求承担违约责任或赔偿损失时,可将诉争房屋拍卖或采取其他方法,按双方付款弥补各自所受损失。这也体现了法院平等公平保护受害方合法权益的原则。

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