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未定租赁期限的房屋合同规定

文章来源:天津合同纠纷律师   时间:2016-08-02

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房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。由于我国及北京市房地产政策的历史遗留问题,造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权,但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。在这种承租关系中,房屋租金往往是一直在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行,名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。近几年来,房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难, 要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍。
 
那么,这种未定期限的房屋租赁合同关系,是否可以退租腾房,应依据何种法律呢?对于此种情况,我国法律中相应的规定不够完备,仅在"最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见"第119条中规定:"未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋"。
 
1. 承租人确有其他房屋居住的,则无论产权人住房是否困难,均应退租腾房。在产权人住房困难的情况下,理应准许其行使对自有房屋的使用权;即使产权人住房条件比较宽裕,出于民法的基本原则,未定期限的合同,双方均有权随时提出解除,只需给对方留出必要的准备期限即可,一旦产权人提出解除租赁关系,亦应准许,但应给承租人搬迁腾房必要的时间。
 
2. 承租人无其他房屋,且产权人住房相对宽裕的,一般不准许产权人全部收回房屋。这是为了维持社会的稳定,保护全社会的整体利益,避免出现承租人无家可归的情形,法律要求产权人让渡一部分所有权,具体讲就是暂时放弃对自有房屋使用权的行使。但其对房屋的其他所有权,如处分权、收益权仍受法律保护,该房可以出售,亦可以收取房租。
 
3. 承租人无其他住房,搬迁确有困难,但同时产权人亦无房居住,住房困难的,则应本着民法中的公平原则,协调双方矛盾,尽量解决困难。本案就属于这种情况。法院在对比双方具体情况后,认为产权人住房更加困难,而承租人具备腾退部分房屋的能力,故作出如上判决。
 
综上所述,房屋租赁纠纷中的退租腾房案件,主要根据双方的住房情况,在保护产权人使用权的前提下,兼顾公平和社会安定,依具体情况进行处理。值与当事人住房是否困难,则由办案法官根据当地的普遍住房状况、当地政府制定的相应住房标准,权衡双方的具体情况,自由裁量决定。

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